Hi我是Jeno，今天要來分享一本實用的房地產理財書籍，書名叫做『我在房市賺一億』，以下是這本書的簡單介紹。

作者簡介：月風（李杰），富豪居社團團長∕作家∕超夯講師∕宸毅建設董事長，白手起家的月風，房地產操作經驗七年，比起很多房產專家，這樣的年份並不長，然而，他卻在不到三十歲時，已買賣400戶房屋，獲利上億。

說到房地產，最常聽到的就是「沒錢不行」、「有錢人才做的事」。但真相，真是如此嗎？買房子可能是我們人生常中一筆相當大的投資，當買屋時，我們都希望買到好房子；當賣屋時，也希望房子能賣到好價錢。月風整理多年的買賣心得，告訴你什麼地點的房子好賣？該如何殺價、該如何整理房子賣得好價格？該如何跟房仲業者打交道、爭取自己的權益？如何看出哪個賣家是真缺錢的蛛絲馬跡？讓我們一起來看看月風的作法吧！

搞懂三觀念，再來買∕賣屋

買屋，要用「投資」的眼光買
無論你是自住或投資，你要想的事都一樣
在我的認知中，房子只可以有一種用途，那就是「投資」。
因為，即使是自住者，在買屋之後，還是可能因為工作、孩子、生活等種種關係，有賣屋的機會。當你沒算清楚就買屋，一旦賣房的時候價格爆跌，你就會知道，房子才是這輩子金額最高的投資。
賣屋只是早晚的問題，無論如何，在買屋時，當然還是要用「投資」的角度來選屋，才是王道！

下手前，要想的第一件事
在買屋的時候，就要選自備款最少的案子。如何能讓下一個買方用最少的自備款跟你買房子，這才是重點。
買房子的時候，一定要把下一個買方的頭期款算在裡面。
買賣經驗多了之後，我得到一個結果：最爛的房子（市價最低的房子，例如老舊公寓、華廈）跟最好的房子（豪宅、店面）都可以買，中間型的房子絕對不能投資。

買屋就選「Ｃ級地段Ａ級商圈」
有句話說「七成地段，三成屋」。教人買屋時，我一定會再三強調地段的重要！
信義區、大安區……這些豪宅的市場，不是一般市井小民買得起的，除去豪宅、貴鬆鬆的精華地段外，買屋，一定要買在「C級地段的A級商圈」。
什麼是Ｃ級地段？
從全台灣地區來看，台北是Ａ級地區，新北是B級地區；桃園、新竹、台中、就是C級地區。
Ａ級商圈，指的是該地段最夯的商圈。

以桃園來看，北桃藝文特區、南桃海華特區，就是C級地區的A級商圈。

猜猜看，墾丁大街上的雙併透天厝，要賣多少錢？ 答案是一億。
想不到吧！在全台灣最南邊的地方，卻有這麼高的房價，為什麼？原因就是，墾丁大街是Ａ級商圈。但是離開商圈，開車三四十分鐘後的屏東，相差不大的透天厝，開價只有兩百萬。
為什麼差五十倍？
答案就在於兩個字：商圈。
Ａ級商圈，就是好價。
如果你不是富翁，又想買房，那麼，請務必選「Ａ級商圈」的房子，那怕像我這樣，當初的房價買高了一點，放個幾年，房價升高的機會，將比其他商圈的機會高。

避開套房，買3房最佳！
會住套房的人，可歸納為兩種人，第一是學生，第二是單身、收入不夠多的上班族。
套房產品太多，現在是最好的，過兩年就變中古，再過兩年變舊的，所以，套房的產品永遠都在折價。套房小、活動空間少，住久了並不舒適，一旦房客收入變好，不是買屋，就是租空間更大的房子。
滿足一個人的生活機能，至少要兩房才夠，尤其單身者婚後如果生小孩，兩間才夠。
在房價越來越貴的情況下，兩房的產品，可以滿足夫妻跟小孩的需求，加上很多人不跟爸媽住，所以這類的產品很受人歡迎。
所以，我會鼓勵一些想投資房地產，卻沒有大量資金的朋友，購買兩房的產品。如果資金比較多，那麼就以三房為第一選擇，因為三房仍是主流，千萬不要去買套房和四房，這兩種產品的客戶比兩房、三房少，相對的就比較不容易脫手。

買賣獲利與居住品質，誰重要？
在買房子時，如果有一屋有很大獲利空間，但居住品質沒有那麼好；另一屋居住品質好，卻沒有太大的獲利空間，你會買哪一戶？
或許，你會回答：當然是選居住品質好的。
我的想法是：買賣獲利最重要，居住品質其次，關鍵在於，只要多轉個三筆、五筆，就可以看到好房子。
居住品質好的房子，價格都不會太低，除非很有錢直接買豪宅，不然，居住品質都不會太好。
沒錢的時候，請以獲利為主，只要逮到一波，很快就可以換房子了！

如果你是有錢人，當然要重品質。
如果你的錢不足，那麼，請重獲利！

你要賺的是資本利得，不是現金流
要快速致富，靠的不是現金流，而是資本利得。
從房地產的角度來說，現金流就如同買房租人，然後收租金，是一種被動收入。
這個投資理論是非常荒謬的，想想：一個沒有錢的人要如何買房子租人？房子可以買多少戶？租屋生意可以做多大？
單單就純粹投資來說，現金流是不會致富的。
如果一個存款不多的人想要致富，一定要靠資本利得，唯有資本利得，才能訊速翻滾你的本金。
資本利得就是兩個字：價差。
例如：我以100萬買珠寶，賣出110萬，10萬就是資本利得。
唯有資本利得才能夠真正讓你以最快的速度，達成財務自由。

買屋重點，真的不在景氣∕不景氣
如何在第一時間切入購買，才是從房地產中賺到資本利得最大的關鍵。
在投資時，人們往往會衡量「風險跟利潤」。
如果以利潤為主，那就盡量追、盡量衝、盡量闖。賺到，就是你的；爆掉，你就要認。
我認為，在本錢「沒有很粗」時，風險比利潤還來得重要，必須要在正確的時間點，做正確的事情。如果時間點不正確，真的要忍住。

不囉嗦，教你成為買屋精

區域總檢查，從畫地圖開始
想買房，總有個範圍。
畫區域圖，讓住家附近優缺點立現。
如果，你真的希望買到這一區的好房子(自住開心，脫手更快)，請不要開車、騎車，而是用走的，仔細逛，並且畫區域的圖。
畫圖，是一件非常重要的基本功；千萬不要買現成的地點來使用。
親手畫圖，最大的好處是加深腦海中的印象。
這個印象有助於你的買屋判斷，比如：為什麼差兩條街，每坪價格差兩萬？
如果，你沒有親自走過、畫過，你一定不知道，這每坪兩萬塊的差價，是與國小學校有關。所以，再怎麼忙，也請自己畫圖。

社區好壞，這樣看出來
不同社區，有不同的氣質，一個社區的好壞，是由住戶們長期經營出來的，在完全不了解社區住戶的特質時，我們可以從大售板、外牆、地下室、樓梯電梯、頂樓來判斷社區好壞。
1.大售板多，陷阱多：當你走進一個社區(區域)，看到這個社區到處都貼著「售」字時，就不用再往下看了。好的社區，絕對不會讓人貼大售板，反而會將管理做的很嚴謹。
一旦很多人在賣某個社區時，買方的選擇也變多，當中的陷阱也多。
2.外牆，可看出建物的品質：好的大樓外牆絕對會定期清洗，好的大樓外牆磁磚的顏色也很好。外牆，可以感覺到社區的好壞，可以看出建商的品質。除了磁磚，還要注意看各戶的外牆有沒有龜裂的痕跡。如果有龜裂，那麼房子一定漏水，而且絕對不會只有一戶。
3.地下停車場，也可看出建商品質：地下停車場，絕對看得到建商品質。好的建商，會將停車場蓋得很舒適，上下車道都不會太窄，讓開車的人開起來很輕鬆；相反的，如果停車場的車道很窄，又要轉很多層，車子的出入就會浪費很多時間。停車場B1的天花板上面，都會有很多的管線，一旦管線未處理好，就會滴水到地上，建商如果連外露的管線都做不好，裡面的管線可能會好嗎？其他地方會好嗎？
4.巡樓，可看出住戶品質：樓梯間與住戶品質有很大的關係，也與管理有關。當你看上某一層房子時，不妨從這棟的最樓層往下走，我們可以從樓梯間看出住戶品質的好壞。走廊間是不是明亮？有沒大堆放雜物？這些，不但關係到火災逃生，也與住戶品質有關。
如果，你發現社區中，欠繳管理費的人很多，這樣的房子千萬不要買，買了後房子一定一直跌。

屋內探看要徹底
房屋本體可以檢視的地方非常多，這些部份可以讓你更確認房子的風險程度，也都是可以「砍價」的眉角，要看仔細、看徹底，一點都不能隨便。
1.格局方正，買方多：從風水角度來看，風水上，房子分為金、木、水、火、土五行，我買的房子，都以「金形屋」為主；即，屋內四個角正正方方的房子。因為正方形的房子是最主流的房子，最主流的房子才能最吸引最多人，才是好格局。
2.對外窗超重要：採光好能量好，所以當你進入一間房子時，請看看每一個房間是否有對外窗。
3.窗戶、牆壁抓滲漏水：屋內牆壁最怕漏水，下過雨後，最看房子的最好時機。下雨當天是看不出來的，一定要下完雨的晚上或第二天、第三天，才可能看到水漬。會發生滲漏水的地方只有兩個，一個是窗戶，一個是牆壁。
4.小心狠招：三夾板：看房子時，只要看到欲蓋彌彰的事，一定有問題。只要有人特別去裝潢，很可能是為了掩飾房子本身的缺點。
5.浴廁磁磚，透露玄機：屋內浴廁的磁磚，也透露出屋子好壞的玄機。仔細看，浴廁牆壁的磁磚縫隙，和地板的磁磚縫隙，有沒有剛好連接？浴廁磁磚是否有線對線，內行人就知道，從這可以看到施工的良莠，無形中透露出建商對品質的要求。

懂鑑價、會殺價、買低價，絕招大公開

多少錢才合理？出價方法不留招！
A. 出價第1招：從四大房仲了解區域行情
買房子，總要先了解區域行情。區域行情怎麼看？
除了實價登錄可以找到一些蛛絲馬跡外，還可以從四大房仲的開價來看。四大房仲指的是信義、永慶、住商、東森、太平洋，由於每一個區域的房仲公司不一定相同，請看看你想買的區域，哪幾間房仲公司最多，就以這些房仲開價來計算。
計算方式：四大房仲平均賣價，再乖以0.8，可推出大約底價。建議出價時可從八折以下或七折開始出。

B. 出價第2招：從銀行估價著手
當你對行情不懂的時候，請把想買的房子謄本調出來，然後到銀行放款部門，了解此房子貸款可以貸多少？當推估出市價後，出價時請記得要再打八折~九折當你的底價。

C. 出價第3招：從謄本算出底價
為什麼我能這麼確定算出屋主的底價？答案就藏在謄本中。

D. 出價第4招：從新建案還原價格
新建案的格，與中古屋價有一定的關聯。只要看到新建案，就要走進去，套出新建案的底價。通常，售屋中心再次報價的九成~九成五，是新建案的底價。得知格後，請將它詳細的記錄在本子中，本子上要清楚的寫著建案名稱、地圵、報價、樓層、坪數。多年後，當你發現此建案有屋主要出售時，就可以拿出記錄本，對照出當年售屋中心的價格，當成出價的依據。

加價、殺價傳家招，大公開
買屋時，如果你想買的價格較低，那麼一定會遇到「加價」的情形。賣屋時，除非你的開價低，不然也會遇到被殺價。
加價撇步：從總價加起。
當你看上一個房子時，心中一定會有個底價。
這個底價，通常和屋主的開價有不小的差距。此時仲介一定會要你加價，你會怎麼加呢？
例子：
一間30坪的物件，屋主開價550萬，你的底價440萬。
你向仲介提了400萬！
仲介說：400萬？這跟行情差太多了，這邊最近一次成交價是一坪17萬。
你算了算想要的底價，連一坪15萬都不到，跟每坪17萬價差了2萬多。於是開了每坪16萬。
你講完，仲介就開心的去與屋主斡旋，之後又在仲介的三寸不爛之舌下，房子最後以500萬成交。
聽完以上個例子，各位有發現什麼問題嗎？仲介以坪價為單位，讓你加價，其實買屋時，加價應該要從總價加才對。
而且要養成「不管仲介說每坪多少，就是要堅決從總價加」的心理。

殺價撇步：從坪價殺起。
買屋時，要從總價加起。殺價時，因為身份不同，自然要從坪價殺起。
殺價的時候，要把單位談小；加價的時候，要把單位談大，這個話術不管是房仲人員，還是自己本身在用時候，都很好用。

不敢置信，房產K線教你看到啟動點

房產啟動點，這樣看！
股市，只有漲跟跌兩個方向，很容易看出來，而建商不可能只賺賣屋費，不賺股票價差。
八大建商走勢圖，藏有啟動密碼
行情只有三種模式：上漲、盤整、下跌。
當盤整結束，準備一路往上漲時，就是買進點。從K線圖中，「看出操作者的心理」，進而找出啟動點。
看銀行貸款利率時，要找八大行庫；看房地產走勢，也是是一樣，找出上市建設公司中「市值最高的八家(太子、長虹、華固、國泰、日勝生、皇翔、興富發、遠雄)」。
這八家建設公司的股票走勢背後，代表著建設公司的老闆、幕後金主對於房地產的看法。
當行情在第一時間好轉時，他們就會開始慢慢的買進股票。
當這八家建商的股票，都出現止跌反漲的情況時，表示八家建商的老闆都看好房地產，這就是買入房地產的第一時間。
當盤整期結束，準備往上漲時，就是房地產上漲的啟動點。
股票的反應要比房地產實質景氣反應要早，在盤整突破向上點買房子，一定來得及。

Jeno以前也是這樣的觀念，尤其是當看到父母為了買房子在籌措頭款、向銀行貸款、計算貸款要多久時間才能付完時，心裡就會有聲音告訴自己「這輩子想買間屬於自己的房子，應該很難甚至不可能」。因此連接觸房地產的想法都不敢有，在閱讀了幾本房地產投資的理財書籍後，發現原來買房子也可以用少少的資金，甚至不用出錢就能買到了！對房地產投資有興趣的你，也可以複制作者的方法，為自己賺進一桶桶金吧！

如果想要了解更多內容：那就買一本書好好研讀吧！
我在房市賺一億