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【房地產投資實戰】【1】 台中市中清路

房地產投資實戰【1】台中市中清路封面

【房地產投資實戰】【1】 台中市中清路

今天要來跟大家做實戰分享囉!

這次要以台中市中清路一段的某個物件作為例子,

分別從一開始的評估、簽約、設計等等,

一直到最後的完工、招租、出售獲利

這幾個部分來跟大家做分享!

 

一、物件評估

首先呢! 就是要進行物件評估,

評估這個物件是否適不適合投資。

先讓你看看一些在裝修前的照片

 

三樓現況

房地產投資實戰【1】台中市中清路物件評估1

 

三樓現況2

房地產投資實戰【1】台中市中清路物件評估2

 

二樓現況

房地產投資實戰【1】台中市中清路物件評估3

 

二樓現況2

房地產投資實戰【1】台中市中清路物件評估4

 

老實說

當初這個物件實在是非常的破爛

甚至是破爛到有點恐怖

如果是你的話你會買嗎?

 

不過經過我們的教練的分析後

發現原來這樣的物件是可以操作的

最後就決定把它買下來了!

 

二、簽約

下定決心要買後,再來就是要談簽約了。

經過教練的指導,買下316萬的價格!

房地產投資實戰【1】台中市中清路物件簽約

總價316萬,扣除貸款221萬,

所以現金大概投了95萬左右。

想知道我們最後賣出獲利賺了多少錢嗎?

在文章的最後會公布答案喔~

 

三、建物更變申請

在要開始改建之前

第一步要先申請建物更變

你可以請建築師、土木技師或結構技師等專業技師

來協助你確認,不然會被開罰!

房地產投資實戰【1】台中市中清路建物更便申請

 

四、規劃設計

完成簽約與建物更變申請後,

再來就是要規劃設計怎麼樣把這間破爛不堪的房子,

化腐朽為神奇,變成一個租的出去的房子!

一開始我們也是不知道從何下手,

於是就找了一下參考資料:

 

套房設計參考案例1

房地產投資實戰【1】台中市中清路規劃設計1

 

套房設計參考案例2

房地產投資實戰【1】台中市中清路規劃設計2

 

套房設計參考案例3

房地產投資實戰【1】台中市中清路規劃設計3

 

浴室磁磚參考1

房地產投資實戰【1】台中市中清路規劃設計4

 

浴室磁磚參考2

房地產投資實戰【1】台中市中清路規劃設計5

 

是不是很難想像要把這間破房子改造成這樣的套房呢?

我們也很難想像,但為了我們的目標還是要努力去嘗試看看!

 

五、工程

在完成前面幾項的前述作業後

就準備進入房地產投資的重頭戲 “工程施工” 的部分

如何把腦袋想的、圖上畫的、靠各工項的師父依照規劃設計完美的打造出來

工程施工就可說是整個房地產投資案非常重要的一環

工程施工的部分可依照工項又分為以下幾個細項:

(0)施工紀錄

我們在施工的過程都會做紀錄,

一方面為整個房地產投資案做完整的紀錄,

另一方面也可透過每天的紀錄來作為檢討缺失用

做好施工紀錄也可以讓整個房地產投資案做進度的安排及規劃。

房地產投資實戰【1】台中市中清路工程1

(1)拆除

房地產投資實戰【1】台中市中清路工程2拆除

拆除為最常見的

一般的順序:由上而下、由內而外、由木而土

通常都是木作先拆除再來才是去動到水泥磚牆的部分

注意事項:主結構(梁、柱、樓板、載重牆)千部不能拆除,

隨意拆除都會造成房屋結構有所變化

其結果將會相當的嚴重,

若一定得拆除,

必須請專業結構技師來評估及鑑定。

房地產投資實戰【1】台中市中清路工程3拆除

(2)泥作

房地產投資實戰【1】台中市中清路工程4泥作

房地產投資實戰【1】台中市中清路工程5泥作

泥作在室內裝修上,

通常用於浴室翻修、磁磚貼附、牆面粉光、隔間牆用

由於泥作粗料(水泥、砂、益膠泥)的部分,

屬於比較容易弄髒現場的工項

所以通常會在拆除完畢後進場作施作,

不過多半會在插座開孔及埋管的部分與水電配合施工

所以在投資房地產改裝的部分,

泥作這塊是需要就跟水電部分去作雙方面的溝通。

而這次套房改建則是使用白磚的部分來作為隔間牆。

(3)水電

房地產投資實戰【1】台中市中清路工程6水電

水電在工程進行的期間,可以說是每個工項都會出現的一個角色,

比較不像其他工項,做完就走,是需要事先規畫及事後施作的

好比在改套房一開始最重要的就是供電量是否足夠,一般在一顆電表的情況下

要分配給4~5間套房(電視、冰箱、洗衣機、電熱水器、冷氣)都是不夠的

若不加大電力,未來動不動就跳電我想也會造成房客及管理方的問題

所以都是要先去台電做申請加裝電錶或是加大電力的動作,畢竟這有關後續房客安全的問題

在來就是套房設計上在插座以及電器的擺放位置,水電都是需要預先做規劃

以免未來施工完成後才發現哪裡沒做到,變成要走明線或明管,都會造成美觀上的問題的。

(4)天花板

天花板部分,燈具及冷氣機線路要怎麼拉,哪裡需要開孔安裝崁燈,都是必須預先跟水電做配合

一般則是使用平釘的天花板或是輕鋼架來做施工,搭配崁燈以及層板燈,整體舒適的感覺就馬上浮現出來。

房地產投資實戰【1】台中市中清路工程7天花板

 (5)木工

房地產投資實戰【1】台中市中清路工程8木工

木工部分在套房改建的部分,通常都是在室內天花板、浴室天花板、窗簾盒,在做造型上的變化

畢竟木工的成本真的是比較貴阿,需要許多的角料但天花板的部分最差也要使用輕鋼架的部分來把他給做起來

不過在施作時也是跟前面講到的一樣,需要剛水電作搭配,預留燈具及插座位置,才不會把水電需要施作的部分

通通給不小心封板封起來,另外隔間的部分也有些改裝套房的朋友為節省工程效率及載重問題

則是使用輕鋼架的部分而非紅磚牆,木工可以說是為整體造型上加分許多的一個工項。

(6)油漆

房地產投資實戰【1】台中市中清路工程9油漆

如果只是單純的刷白油漆,那在造型上就會顯得單調許多,所以現在改建套房都使用跳色的方式

在任一間房間內,通常都會選擇其中一面牆來做跳色,主要會是最大面的電視牆或是床板後方的那一面牆

利用油漆的跳色,這樣就可以將整間套房的風格給凸顯出來,所以油漆可說是將房子由醜小鴨變天鵝的重點喔。

房地產投資實戰【1】台中市中清路工程10完工平面圖

最後完工平面圖

完成油漆後,基本上就完成整體施工的部分,再來就是家具進場就完工囉~

 

6.家具

提到採購家具,你可以去特力屋看看一些實體的家具,實地的看看這些家具是不是符合你所想要規劃的需求,另一方面你可以邊看邊上網比價,有時候網路的東西真的會比較便宜,對我們投資者來說,成本的控管關係到獲利的大小,所以要能夠在不影響整體品質下去追求最划算的選擇。以下是我們去特力屋以及網路上所看的一些家具的參考:

 

房地產投資實戰【1】台中市中清路家具1床

 

椅子

房地產投資實戰【1】台中市中清路家具2椅子

 

椅子

房地產投資實戰【1】台中市中清路家具3椅子

 

 

桌子

房地產投資實戰【1】台中市中清路家具4桌子

 

桌椅整組搭配

房地產投資實戰【1】台中市中清路家具5整組桌椅

 

馬桶

房地產投資實戰【1】台中市中清路家具6馬桶

 

​衣櫥

房地產投資實戰【1】台中市中清路家具7衣櫥

以上暫時列一些給大家參考

因為東西實在有點多哈哈

不過總而言之

再挑選家具的時候

我們覺得要給租客有個好品質的生活

所以一定都會挑符合我們的標準的物件!

 

七、完工擺設

採購完家具後,萬事俱備,只欠東風!

那就是要讓所有的東西進場,完成我們的套房。

 

房地產投資實戰【1】台中市中清路完工擺設1

房地產投資實戰【1】台中市中清路完工擺設2

房地產投資實戰【1】台中市中清路完工擺設3

房地產投資實戰【1】台中市中清路完工擺設4

傑克! 這真是太神奇了

我們也不敢相信自己的眼睛

竟然可以把這麼破爛的房子改建成如此舒適的套房

真是太酷了!

 

八、招租

​在完工後的幾個月

就順利把全數套房都出租出去了!

以下是我們每個月套房的收支狀況~

房地產投資實戰【1】台中市中清路招租

 

九、出售獲利

​經過我們的巧手

房子本身的價格已經不同以往了

​最後我們開出了一個不錯的價格

就把它賣掉了

房地產投資實戰【1】台中市中清路出售獲利

JOHNSON

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