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【房地產投資實戰】【2】台中市中清路2

房地產投資實戰【2】台中市中清路2封面

房地產投資實戰分享又來囉!

這次挑的物件

也是坐落於台中北區中清路一個物件

一、物件評估

物件外觀

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_1物件評估1

 

四周的門、窗

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_1物件評估2

 

天花板、牆壁的脫落 或壁霉

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_1物件評估3

 

空間堆積物

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_1物件評估4

 

地上積水(是否有漏水狀況)

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_1物件評估5

真的屋況也是不怎麼理想

但沒關係

因為慶仔團隊是專業的房地產魔術師

且看他們如何變魔術!

 

二、簽約

於物件評估後,符合投資目的及效益,決定進行簽約動作

最後我們的價格談到698萬

價格比起上一次的四套還貴了許多

 

三、建物更變申請

若有改建意圖,要先申請建物更變,

尋求專業建築師、土木技師或結構技師等來進行確認,免得被罰!

此物件進行八號設計變更

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_3建物更變申請1

 

四、規劃設計

再來談到設計規劃的部份

這次的設計主要分成了四戶

而每一戶又分為了3~4間的套房及雅房,加上一個公共空間(客廳)廚房

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_4設計規劃

 

五、工程

這次的工程算是個非常大的翻修工程,

為了讓原本的廢墟有了新的面貌

所以在工程方面一定得好好的監工

跟比價以及對於工法上專業的研究

才能把這個房地產投資案給好好的實現。

(0)施工紀錄

而跟著慶仔的投資團隊

每日的施工紀錄就是最好檢視今天做了些什麼工程的進度表

也可以作為後續檢討用非常好的一個項目

讓我們在投資房地產上可以更快的成長!

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_5工程1

(1)拆除

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_5工程2

由於要做大改造,後續要隔間,叫了幾位打石工,將不必要的牆面及木作裝潢給拆除

當然拆除的部分也不是隨便亂打,也是得配合水電的配管配線來打出管線的位置

這部分在前一個實戰案例:房地產投資實戰【1】 台中市中清路 也有提到水電是前後都需要配合的

在拆除方面老師也有到場來指導,用上課所教的方式用槌子破壞牆面的技巧,

告知打石工哪邊打哪邊不用打,哪邊可以傷到哪邊要小心,這樣速度才更快省力省事

通常都是木作先拆除再來才是去動到水泥磚牆的部分

注意事項:主結構(梁、柱、樓板、載重牆)千部不能拆除,

隨意拆除都會造成房屋結構有所變化其結果將會相當的嚴重,

若一定得拆除,必須請專業結構技師來評估及鑑定。
房地產投資實戰【2】台中市中清路2_5工程3

依照水電所畫的線路位置,打石工就配合按表操課

照線路打~未來這裡就是要埋插座跟進水的位置

(2)泥作

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_5工程4

現場基本放樣完之後,師傅就會照著基準線來走了

由於要隔間成套房,又不想載重過重,所以這次採用的是輕質白磚來做隔間牆

輕質白磚的特色就是:對施工環境的影響很小,傳統的紅磚需要使用大量的砂、水泥、水,

這三者都是屬於散狀的材料,很難搬運、移動、清理,而白磚沒有這樣的困擾。

白磚很少用到水,施工時地面也都是乾的,故稱乾式施工。

紅磚則需要先澆水濕潤、泥作二次粉之前也需要灑水濕潤,所以紅磚也稱濕式工法。

乾式自然比濕式容易施工工期快速,白磚砌好之後,只需批土、油漆即可完成,

紅磚砌完之後還需要泥作打底、二次粉,再來才是油漆,多了ㄧ個工項,速度自然比布上白磚了。

而我們這次的投資案價格也較高,相對的同樣的一道牆以米平方計價,白磚的價錢是比紅磚便宜也可以大大節省成本。

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_5工程5

(3)水電

在這次的大改造中,水電一樣是扮演著隨時都要出現的角色

包含前面所講的,拆除真的不是單純的這樣拆呀拆~

除了牆面拆掉外跟水電的管線要走的位置也是需要配合,真的是息息相關拉

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_5工程6

這裡未來要做浴室排水跟糞管管線的部分

很明顯是直接站在地板上的,由於管線是有個厚度的,

所以未來浴室的地板是會墊高約15公分左右

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_5工程7

而整個配電也都是要重新來過

台電表前電源源頭接到電箱,再從電箱分各電路出去

在配電時師父需要注意各個迴路的設計

例如 冷氣、冰箱、電熱水器….等用電量較高的電器插座

就必須單獨走自己的迴路,想是以前新聞常在講的投資客改套房,電線走火等問題

這些都是事先可以做避免的喔!!!

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_5工程8

(4)木工

木框門進場

房間門都要做木門~

而安裝木門框也是一門學問喔

工藝要點:

①檢查門窗洞口的尺寸、垂直度和木磚數量(每側不少於2處,間距≯1.2m) ;

②找水平拉通線、豎向找直吊正,確定門窗框安裝位置

③門框應在地面施工前安裝,窗框應在內外牆抹灰前安裝

④每塊木磚應釘2個10cm長的釘子並將釘帽砸扁,順木紋釘入木磚內,使門框安裝牢固。

 

(5)油漆

當然所有的白磚隔間牆,以及木工木門 天花板….等工項完成後

在來就是批土以及做油漆的部分

很多人都會自己來裝飾自己的家,自己來刷油漆,刷油漆也是個技術活刷的不好影響是很大的

所以還是交給專業的來吧~~

來看看刷完油漆的樣子吧~

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_5工程10

整個牆面刷完油漆在上天花板的層板燈

整個是不是有豪宅的感覺啊!!!!

 

六、家具

再來分享一下當初在找家具的一些參考物件

大門

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_6家具1

 

浴室磁磚1

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_6家具2

 

浴室磁磚2

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_6家具3

 

7.完工

最後終於完工拉~

我都不敢相信我的眼睛了

感覺就像新公寓一樣 , Magic!

廁所

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_7完工1

 

廚房

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_7完工2

 

客廳

房地產投資實戰【2】台中市中清路2_7完工3

 

房地產魔術師真的不是說假的

真的無法想像這個物件可以變成這樣

真是太厲害了!

 

八、出售獲利

最後最後

就是最關鍵的出售獲利囉

老實說慶仔團隊操作的物件

比起上次金額與規模又大了許多

所以在出售時的金額也比較高

 

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JOHNSON

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