Hi我是Jeno，今天要來分享一本房地產理財書籍，書名叫做『買一間會增值的房子』，以下是這本書的簡單介紹。

作者簡介：邱愛莉，House123董事暨執行長。本來是朝九晚五的上班OL，偶然的契機開始接觸房地產，發現自己對房地產的熱情，進而投入房地產研究。看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式，將房地產變成穩定增值的投資工具。

你知道買一間會增值的房子也有SOP嗎？
你知道如何正確幫房子估價？如何談高貸款成數嗎？
買房圓夢不再遙不可及，專家幫你找出被低估的好房！

如何從房地產中致富？

地點為王？買房子選對地點一定賺⁉
除了地點，還要考量「時間」和「利息」。
房地產的不敗定律，似乎就是Location、Location、Location。但是除非你有很多錢，可以用現金買下黃金地段的房子，而且打算長期持有，不然你還有兩個重點要認識：「時間」和「利息」！
「時間」包含「進場時間」和「預計持有時間」；「利息」指的是「貸款利率」。
「進場時間」常常會影響購買的價格，例如：在一個重劃區還沒有成形前就買，價格當然比整個區域都成熟後的價格低許多。不過，「預計持有時間」有時候會比「進場時間」更重要！

投資買屋，如何賺到財富？
租金和價差，是買屋的最大利基。
房地產的獲利方式跟股票很像。投資股票要賺錢，來自兩個地方：每年分配的股利，和賣掉時的價差。
房地產也是這樣，房地產賺錢的來源有兩個地方：租金(跟股利一樣，現金流)、價差(和賣股票賺價差一樣，資本利得)。

如何開始尋找好屋標的？
填好這張表格，讓你找到好房子。
知道自己的預算之後，我們就要來具體化我們的需求了，依照自己的需求建立一份需求表作比較與選擇。
參考下表列出需求條件後，有系統地幫自己找標的看，也可以請仲介將符合條件的物件介紹給你看，這樣看屋比容易累積經驗，也比較好釐清自己想要的是什麼！

對初學者來說，建議先從「中古屋」開始看。除了物件數量較多外，也可以練習到較多的看屋和議價技巧。

房價大揭密，看懂房屋的真正價値！

不懂區域行情，小心當了冤大頭！
實價登錄也有陷阱！小心交易單價失真！
自從實價登錄於2012年8月1日上路，並開放查詢以來，流量始終居高不下，實價登錄只是政府為這些資料做背書。不過，實價登錄的資料其實還是陷阱重重。
仲介刊登物件時，有時車位的坪數和價格沒有從總坪數和總價中拆分出來，導致建物每坪單價算出來太低。
舉例：權狀登記30坪，開價1200萬元，乍看之下每坪40萬，可是如果30坪裡包含車位10坪，車位價格200萬。建物每坪開價變成(1200-200)/(30-10) = 50萬/坪，是不是差很多呢？不僅是物件刊登有這個問題，連實價登錄都有這樣的問題。

謄本資料暗藏玄機，只花20元看透屋主成本！
看屋只看權狀不夠，一定要看謄本
不動產文件中最重要的兩個，莫過於「謄本」和「權狀」。
「權狀」的全名是「所有權狀」，就像是房地產的身分證，屬於靜態文件，當你完成買賣、過戶，地政事務所會提供土地及建物所有權狀給你，因為昃靜態的，因此也會有偽造的可能，就像身分證一樣。
「謄本」，是動態的，只要有任何抵押設定、查封、限制處分等，就會即時更新，可以完全呈現房屋的產權，所以買屋只看權狀是不夠的，更重要的是向地政機關調閱謄本，並看懂謄本。
「謄本」可分為「土地謄本」及「建物謄本」。不管是「土地謄本」或「建物謄本」，內容都可以分成「標示部」、「所有權部」及「他項權利部。」

看謄本必看重點：
1.主要用途，看是不是住家用
2.層數，總樓層
3.層次，座落在第幾樓
4.擔保債權總金額，和土地謄本上的金額應相同

只要備妥相關資訊，每個人都可以針對任何物件調閱謄本。

3招必殺技，了解區域行情，房價省下25%！
1.直接找仲介了解大概行情
對於剛開始看房子的朋友，最好的方式就是直搗黃龍，實際走訪仲介門市，表明你剛開始找這一帶的房子，對行情還不熟，問他們有沒有地圖，可否跟你說明一下這附近的區域行情。如果你遇到的仲介夠專業，就會將區域分成許多小區域，針對不同的小區域分別分析行情給你聽。
2.多逛預售屋的接待中心
在接待中心裡一個多小時，接待小姐會傾盡全力介紹關於這個區域的發展藍圖和未來10年的所有利多。例如某一塊地被哪一個財團買下來，準備蓋商場；哪一條捷運線的預算剛通過；哪一家大企業的總部要遷到這裡等…這些會影響區域行情的資訊，銷售小姐不僅已經為你整理好，還會提供圖文並茂的資料供你參考，你只要記下來，回家Google。
3.善用Google，它是最好的房產大師
在Google上輸入任何你有興趣的區域，後面再加「房地產」或是「房價」，會看到許多相關的新聞或文章，當你想知道某個建案的成交價或是優缺點，也可以輸入建案名稱，搜尋結果除了會看到該建案的詳細資料、新聞稿或相關報導，也會看到許多網友實際議價的經驗分享，是個很有效率的研究管道。

中古屋看屋､議價技巧大公開

記下14個口訣，第一次買屋就上手！
風火水電光，天地牆柱窗，地段、環境、價格、收益
有專家將看房子的注意事項編成了口訣：
A.風 (通風、風水)
B.火 (瓦斯管線、室溫、消防安全)
C.水 (水管管路、漏水、壁癌)
D.電 (電路管線、家電設備)
E.光 (採光、座向)
F.天 (天花板)
G.地 (地板)
H.牆 (牆面、隔間、格局、動線)
I.柱 (樑柱)
J.窗 (門窗)

還有評估未來增值效益的八字訣：
K.地段 (交通、生活機能、使用分區、長期發展性、學區…)
L.環境 (景觀、居家安全、鄰居、公設…)
M.價格 (售價、貸款、裝潢費用、仲介費用…)
N.收益 (租金、未來房價增值性)

先口頭出價就好，別急著下斡旋、簽約
「斡旋」和「要約」的不同
「斡旋」和「要約」都是你委託仲介幫你針對某間房跟屋主議價的委託書，上面載明你議的日期期間與價格，不同的地方在於「斡旋」有給一筆「斡旋金」，而「要約」則只簽「要約書」，沒有付錢。

要約、斡旋的注意事項
1.一定要先口頭出價，觀察仲介和屋主的反應
口頭出價的過程中可以問到很多相關資訊，因此，即使你很喜歡這一間房子，也要在看屋時先口頭出價，觀察仲介和屋主的反應，不要衝動就填寫斡旋書或要約書。
2.斡旋書和要約書上一定要有仲介的店章
在簽斡旋書和要約書時，一定要檢查上面有沒有仲介的店章，和仲介名片是否相同。
3.委託仲介議價的期間不要超過一週
委託期間愈長，對仲介愈有利，因此，建議最好3~7天，不要超過一週。
4.斡旋書和要約書一定要保管好
「斡旋書」和「要約書」很重要，簽完之後一定要保管好。
5.如果反悔不買，一定要趕快連絡仲介
不管是「斡旋書」和「要約書」，就算是在委託期間，只要屋主還沒有簽名，你臨時反悔不買了，一定要趕快連絡仲介。

雙贏的投資策略，賺租金又賺增値！

不管是自住等增值，或是哪一種投資策略，都有持有時間的考量。除了自住等增值外，還有幾種常見的投資策略，下手前一定要先想好自己的策略是什麼。
不出租純賺價差！
1.700萬舊公寓沒人要，裝潢後1080萬成交
大部份純賺價差的投資客做的事可不只有買進和賣出。中間還做了許多事，幫房子增加價值。透過設計與裝修，將一間老舊公寓，改造成舒適寬敞的居家空間，處理了壁癌、漏水問題，讓房子的質感都提升了。這個增值，賺的就是屋主幫房子增加的價值。

2.買得夠便宜，屋主缺錢，買到賺到
賺取價差獲利的方式就是：買入的價格真的很低，也就是買進被低估的房子。取得管道包含：屋主急售、債務擔保承接或是法拍等途徑。牽扯到債權糾紛的房子通常關係人比較多，於初學者比較不建議。

3.奢侈稅+實價登錄，存賺價差大不易
奢侈稅與實價登錄上路，要在短時間內以超額高價賣出，也不容易，所以最重要的還是要買的夠便宜，加上裝修和風格來提高房子的質感，才有機會在買賣間獲得理想的獲利。

整層出租，用240萬賺240萬
「純賺價差」放的時間不能太長，不然獲利會被貸款利息吃掉，因此「隨著時間增值」的因素較低，必須買得夠便宜並以「裝潢」來提高房價。
而「整層出租」因為持有的期間比較長，如果可以爭取2~3年的寬限期，透過收租來支付寬限期間內的和息和稅費，等於投入的資金只有初期的自備款，等到寬限期結束再出售，剛好可以渡過奢侈稅的閉鎖期，是比較有把握的投資策略。

隔套收租，先賺租金3萬，再賺價差200萬
如果你的自備款足夠，想要每個月都有2萬元~4萬元的被動收入，出租期間除了支付利息、房屋稅、地價稅外還有很多現金流，可長期收租或賣給想當包租公或包租婆的人，那麼買中古屋隔套出租或買現成已隔好的套房，是個不錯的投資策略。

8個眉角讓房子自己養自己
眉角1. 租金要夠付房貸每月攤還的本金和利息
眉角2. 想做套房出租，先做市場評估
眉角3. 留意建築法規，小心房子被報拆
眉角4. 邊間、格局方正超好隔，創造高坪數效用
眉角5. 水電管線很重要，千萬不能省錢
眉角6. 每間套房編列5千元裝潢預算，提早租出去
眉角7. 成敗都在房客管理
眉角8. 先算好如何出場，再考慮進場

房貸大學問，省下百萬利息差很大！

先估貸款再出價，貸款不高表示你買太貴！
大部份的人都知道銀行房貸的成數和利息條件很重要，也知道可以談，但是，你知道在簽約確定購買之前，就可以請銀行先估價給你參考，並詢問貸款條件嗎？
當你對一個物件有興趣，想進一步議價前，就可以先跟銀行初步詢問貸款條件。通常銀行對房地產估價相對較保守，如果你詢問的幾家銀行對該物件的估價都很高，那麼只要你能買在其估價內的價格，就不怕買貴。

貨比三家不吃虧，選對房貸省下100萬元！
房貸的方案百百種，在申請之前，最好先了解各種種類差別。
種類1. 利率是否浮動
a.指數型房貸：適合有規律薪水的上班族。
b.固定型房貸：適合預算有限且準備長期還款的首購族、雙薪家庭和預期未來利率可能走升的人。
c.組合型房貸：適合想省息又想規避升息風險的人。

種類2. 利率結構也不同
a.一段式房貸：適合還款能力佳的人。
b.二、三段式房貸：適合希望前二年利息負擔較輕的人(例如，2年後就想換屋)。
c.利率遞減型房貸：適合雙薪家庭、有固定還款來源者，或是對利率敏感度較高的上班族或避險族。

搞懂稅法,買屋賣屋稅費省很大

買不動產，一定要把稅制先搞懂
提到實價登錄後實價課稅已經開始實施，實價課稅不是新稅法，本來就有，它是『財產交易所得稅』。
『財產交易所得稅』有兩種算法，一種是『實價課稅』；另一種是『簡易算法』，用房子的公告現值乘以各區的稅率來計算。

簡單口訣記下來：「契印土財」
房子相關的稅費，總是讓人頭昏腦脹。為了好記，自創一個口訣：「契印土財」，分別代表買房子時要付「契稅」、「印花稅」，與賣房子時要付的「土地增值稅」、「財產交易所得稅」。

人生中最重要的夢想是「安居，樂業」。有一個心愛的家，全家人健康快樂地生活在一起，家可以是租的，也可以是買的，如果你夢想擁有自己的房子或透過房子累積自己的好資產，可以研讀這本書，作者將如何看房子、找房子、議價、裝修，甚至買賣房子可能遇到的稅費都一一作介紹，這是一本不錯的買賣房子工具書，介紹給有興趣的你哦！

如果想要了解更多內容：那就買一本書好好研讀吧！
買一間會增值的房子