《用小錢,這樣做,也能成為千萬包租公》一次學會成功收租穩賺不賠的密技,30歲前輕鬆退休

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《用小錢,這樣做,也能成為千萬包租公》一次學會成功收租穩賺不賠的密技,30歲前輕鬆退休

《用小錢,這樣做,也能成為千萬包租公》一次學會成功收租穩賺不賠的密技,30歲前輕鬆退休

Hi我是Jeno,今天要來分享一本實用的理財書籍,書名叫做『用小錢,這樣做,也能成為千萬包租公』,以下是這本書的簡單介紹。

作者賴志傑與施文彥將他們的成功置產,鎖定套房收租市場的不動產投資經驗,以他獨創的成功經營管理哲學,整理出一套大家都能輕鬆複製的實用範例,同時賺價差及房租,創造持續性收入,提早30年享受退休樂活夢

想當包租公,先了解錢如何用

資金不是關鍵,買到市價七折的房子最重要你相信嗎,買房子,資金不是關鍵…….,作者說:「買房子其實不需要很多錢,需要的是技巧!」買到市價七折的房子,就是當包租公這件事最重要的致勝關鍵!

所以要當成包租公最重要的致勝關鍵有以下兩點:

1.買到市價七折的房子
銀行是很保守,如果一間房子的市價是1000萬,銀行只願意貸給買家750萬,大約是市價七折左右的價格。如果買家繳了幾年利息後,再也繳不出房貸,銀就把房子販售,只要以750萬出售一定賣得掉,因為是市價七折的價格。既然銀行把「市價七折」做為迴避核貸風險的價格區間,那我們當然也能比照辦理。所以買到市價七折的房子,就能立於不敗之地!

2.找到前輩指導
這點很重要,卻經常被忽略。理財也是一件需要學習、有相當程度技術門檻的事情,但是也許大家卻經常閉門造車,覺得自己看書、找料就可以了。但實際上,有前輩指導,你的學習才會事倍功半!建議大家,如果你身邊有已經靠著買賣房子、出租房子得到財務自由的親友,請務必好好向他們討教、學習,他們身上一定有你不懂、卻非常管用的技巧與經驗談,找前輩指導,一定會事半功倍!

成為包租公的兩個好處

成為包租公的兩好處就是既能賺價差,又可以賺房租。

1.進可攻,賺價差!
不開始買房子就要以低於市價的價格買到,買到了,先不要急著轉賣,可以先持有幾年,當個包租公,等到你需要一筆急錢的時候,比如想要創業,再拿出來脫手,換取現金。

2.退可守,賺房租!
賺房租是房產投資方式中,大家都耳熟能詳,也是最穩當的作法。
相信大家三不五時就會聽到周圍的親友,有人用收房租的方式賺到第一桶金,賺到足夠讓自己安身立的一筆錢。其實,就算只當包租公,租金就可以為你帶來很大的安全感。

如何租到好房客?

A.五個門道,這樣找房客一定快。

1.網路:圖片一定要講究
網路宣傳租的重點有三:
※定價:請比較附近的租屋行情,定出合理價格,切勿亂加價,沒有人會上鉤的!
※圖片:拍得清楚完整最好,如果還能製造美好氣氛,更加分!
※文字:精準傳達最重要,描述請貼近圖片氣氛,不要使用不實際的形容詞!

2.租賃公司:重賞之下,房屋租得快
如果你不是住在當地的房東,想要找租客,找當地的租屋公司或是當地的房屋仲介幫忙,都是可行的辦法,收費標準通常是付一個月的租金當成他們的服務費。

3.大樓布告欄與管理員:紅包要給得大方
如果你的房子在社區或大樓裡面,可以多利用大樓布告欄,而且很多人想租房子,都會直接問大樓管理員,管理員有很多租客的資訊,屋主不妨請管理員幫你引薦客人來看房,管理員幫你找房客,這是沒有薪水拿的,所以請屋主們要記得請他們幫忙前,先包個紅包給管理員。

4.學校:學校認同就是免費的宣傳
一般大學生都想住離校近一點的房子,家長們則是想讓學生住學校認證過的房子,如果你想要把房子租給學生,請盡量往這兩大方向去規劃。

5.市公所佈告欄:便宜又有效果
大家一定有印象,全台灣的路邊,都有隸屬於市公所的布告欄,不要小看這個宣傳版位,其實效果不錯,相對又非常便宜。

B.六個溝通關鍵,讓你選到好房客

想要找到適合的房客,一開始的篩選是很重要的,現在房東可以把租屋的一些規範、資料都放在租屋網站上,這就是初步的篩選。

但是初步篩選還不夠,不論是從網路、實體布告欄或市公所廣告找來的客人,房東在電話中直接和對方溝通和詢問,這是最重要的第二關篩選。在電話中先釐清對方的住屋需求,可以增加最後的成交機率。

1.何時要住?
這是最重要的,一定要事先了解的事項。有些房客並非要立刻搬家,只是想要提早看房,讓對方看房子是不要緊,但如果對方提早了兩到三個月要看房,這真的有點浪費房東的時間了!

2.房子設備有哪些?
有些房客對房子有很多期待,所以房東務必稍微在電話中稍微描述一下房子設備,像是有沒中有陽台、有沒有電梯等等,讓對方有心理準備,評估一下自己是否適合入住,也避免對方在看房子時,心理落差太大。

3.房子靠近哪裡?
有些人對距離和方向沒什麼概念,如果只是所謂的路痴那就算了,房東們要注意的是,有些客人是外地人,因為換了新的工作地點才來找房子,他們可能不知道工作的地方距離租屋處到底有多遠?建議房東要向對方解釋清楚,向看房的客人解釋工作地點與租屋處的距離,還要提醒對方多考慮塞車可能的延誤,才不會錯估車程時間。

4.在哪高就?
職業類別或多或少會影響房客的租屋穩定度,通常服務業的流動率比較大,一般公司行號或工業區工作的上班族,經濟狀況比較穩定,也影響租房子的穩定度。房東先得知客人的職業類別,可以直接過濾,也可作好心理準備。

5.預算多少?
很多人找房子是在網路上一次蒐集一大堆租屋資料,可能沒時間細看這些房子租金的價格帶,或是看過就忘了,建議房東在電話中要向對方確認一下,房租的金額是不是他可以接受的。

6.是否養寵物?
這一點也很重要,養寵物的人愈來愈多,但寵物帶來的居住問題也很多,例如寵物的體臭實在太重、寵物不可能沒叫聲等等。如果不是特殊情形,一般的房東是不接受房客養寵物的。

C.五種讓利,讓好房客一直住下去

一般來說,除非遇到很遭的、很麻煩的房客,巴不得他趕快搬走,要不然房東不喜歡經常重新找房客,甚至要面臨一段空窗期。

基本上,房客想要提前搬走的原因,不外乎:「房東改善不了」與「房東可以改善」這兩種因素。有些事情是房東無能為力的問題,但有些原因是房東可以視情況去改進的,這些改進的關鍵就在於讓利

1.租金減價
搬家基本是一件很麻煩的事,但是租金是一個更大的壓力!大部分的人在租約到期後,考慮要不要續租,最大關鍵的原因是租金。如果租金跟附近的租屋行情相比還算便宜、合理,大部分人會繼續住。

2.不扣違約金
在租約到期之前,如果房客想要提前搬走,並且也告訴房東,讓房東有時間去找房客,這是友善的作法,代表房客還是很尊重房東,也有為房東著想。建議房東不要扣這種房客的違約金,被租約、租金綁住的感覺並不好。

3.售後服務好
房子跟人一樣,總是需要定期保養;房客入住之後,總是會遇到需要找房東解決的狀況,維修設備就是最常見的原因。如果房東可以第一時間到現場處理,房客的印象都會很好。

4.揪感心的小禮物
除了幫忙房客在居住上的欵難雜症,房東也可以和房客建立一下關係,偶爾關心一下房客,不需要搞得太麻煩,如每逢三節送點小禮。建立關係,房東不需要經常和房客互動,平常售後服務做好,節日的時候有點表示,那就夠了!

5.絕佳的屋況
房客續住的理由也可能是他真的找不到更好的房子了,這是房東應該要驕傲的!用同理心一想就知道,如果租金和行情差不多,但是房子很新、設備齊全、裝潢漂亮,這也是一種差異化,房客當然會很滿意,想一直住下來。

如何完敗奧房客?

八個提醒,讓合約簽得超放心!

1.租期:一定要達一年
短期合約對房東來說非常不划算,請大家要堅持住這一點。

2.各項雜費:一開始就規定誰來付
水電費、第四台、網路費、大樓管理費等等,這些雜費到底要由房東付還是房客付,一開始就得規定清楚,甚至日後的維修與維修費,是由哪一方來處理,也要一開始就明確規範。

3.法院公證:對雙方都有保障
不上法院公證,雙方所簽的租約當然還是有法律效力,但是前往法院公證,就能保障房東與房客雙方, 日後當任何一方不履行租約內容,另一方就可以到法院的「民事執行處」申請強制執行,而不需要經過訴訟過程。

4.押金:最多只能收兩個月
這一點,民法有明確規定,房東收房客的押金,金額最多不能超過兩個月的租金;如果超過,超過的金額就視租金。

5.違約金:雙方要公平
建議房租合約可以針對違約金做個備註,註明房客如果提前搬走,要賠一個月的違約金;相對的,房東也可能提前收回房子,所以也註明如果房東提前收回房子,要賠房客一個月的租金,這樣對方來說都有保障,比較公平。

6.身分證:務必確認房客身分
簽約之前,房東要提醒房客攜帶身份證正本與影本,因為一定要確認房客身份。

7.緊急聯絡人:防範房客神隱
簽約時一定要請對方留下家人的的聯絡方式,像是父親或母親,日後如果聯絡不到,還可以聯絡家人!通常都會留下男朋友或女朋友的電話,建議房東們不要接受,因為男女朋友是不足以當成「緊急聯絡人」的。

8.加註「不得轉租」:不讓房客變成二房東
如果沒有在合約上註「房子不得轉租,房客確實有權力可以轉租。因民法第443條就明訂,租賃契約如果沒有列出不得轉租,房客可以將房子部分轉租。

寧可相信世上有鬼,也不要相信仲介那張嘴

買過房子的人都會有種感覺,仲介大概都上過演員訓練班,每個人都演技精湛!各種狀況都會演!他們這麼愛演,就是為了客人趕快信以為真,然後成交嗎?當你是買家的時候,仲介的話術重點有二個:誇示房子的優點、拉高你的開價。

基本上,只要是仲介告訴你的價格、行情,不管你是買家或賣家,我建議都不要採信!仲介是最想「促成交易」的人,注意哦!他們想的是「促成交易」,而不是「幫你買到最低價」或「幫你賣在最高價」,為了達到「促成交易」這個目的,他們總會有些手段來拉近買賣雙方的距離,其中,討價還價的心理戰,就是他們最常用的手法。

現在的你是包租公嗎?或者和Jeno一樣想要成為一個收租的包租公呢?不論你是哪一個,這本書裡作者以親身投資經驗,從房產選購、招租廣告、房客篩選、設備管理、如何經營租屋事業以及學會如何當個聰明的房東,完全不藏私公開他們多年房市穩健獲利的心得。書中更有許多如何找好房、如何找好房客、如何與仲介及銀行斡旋的眉角,想當房東或準房東的各位,這是一本值得看的工具書哦!

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